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Brasileiros usarão menos carros. O que os shoppings farão com suas vagas de estacionamento?

Shopping Center
Parece estar escrito nas estrelas que a reinvenção dos shoppings não será tão simples assim. Depois de assistir um dos seus conceitos essenciais, o do centro de compras, ser desafiado pelo crescimento do e-commerce, agora o setor percebe rachaduras em outro de seus pilares. Estou falando do declínio da era dos automóveis.

Interessante estudo global, divulgado no final do ano passado pela Kantar, aponta que, até 2030, os paulistanos reduzirão a utilização de carros em 28%. Por outro lado, pretendem aumentar a frequência de caminhadas em 25% e o uso de bicicletas crescerá 47%. Movimento semelhante acontece em outras cidades, tanto daqui quanto lá de fora.

Muitos são os motivos que conduzem às alterações no padrão de mobilidade urbana. A maior quantidade de pessoas trabalhando remotamente fará com que haja menos deslocamentos por obrigação e mais por prazer. De acordo com a pesquisa, mais de 37% dos entrevistados que ainda dirigem gostariam de deixar o carro em casa, se pudessem. Muitos desses desejam ser passageiros, ao invés de motoristas, para aproveitar o tempo no trânsito fazendo algo útil, o que é um estímulo interessante para os serviços de transporte compartilhado. Isso passa não apenas pelo Uber, mas também por aluguel de carros de curto prazo e aplicativos de caronas. A preocupação com o meio ambiente e a vontade de adotar práticas saudáveis também influenciam esta mudança de comportamento.

É verdade que no ranking de mobilidade urbana, criado pela Kantar, São Paulo ficou em penúltimo lugar, à frente apenas de Nairóbi, no Quênia. Isso significa que ainda temos muito chão pela frente, antes de aposentarmos nossos carrões. Porém, no item ‘usuários conscientes’, que avalia o nível de adesão a transportes pouco poluentes, Sampa ficou no oitavo lugar, mesma colocação do quesito ‘uso de aplicativos para mobilidade urbana’, que abrange desde serviços de navegação e planejamento de rotas, como o Waze e Google Maps, até provedores de compartilhamento de bicicletas e patinetes, passando, claro, pelos aplicativos como 99 e Uber. Em resumo, a mudança pode até demorar um pouco, mas há poucas dúvidas de que chegará mesmo por aqui.

Você pode estar se perguntando: afinal, o que tudo isso tem a ver com shopping centers?

O shopping center moderno foi idealizado, nos Estados Unidos do pós-guerra, tendo em mente principalmente o cidadão que se move sobre quatro rodas. Ainda hoje, da localização ao acesso, passando pela quantidade de vagas de estacionamento, por aqui regulamentada por leis municipais, o automóvel é protagonista na história dos centros comerciais. Além disso, no Brasil, as receitas produzidas pelos estacionamentos respondem por uma parte importante dos resultados do setor.

Por tudo isso, dá para afirmar que a mudança nos meios de deslocamento deve afetar bastante a maneira como as pessoas se relacionam com os shoppings, em especial nos dias úteis – já que o carro tende a ser usado mais frequentemente nas jornadas de lazer.

Atualmente, já estão em posição vantajosa os shoppings que possuem área primária mais densamente povoada, torres de escritórios no entorno e projetos de uso misto em geral, pela chance de contar com fluxo mais intenso durante a semana. Esse cenário tende a acentuar-se nos próximos anos, caso as conclusões da pesquisa da Kantar se confirmem. Também estarão bem posicionados os strip malls, orientados para atender as demandas da vizinhança.

Ao mesmo tempo, estatísticas que apontam para a redução no uso de carros podem embasar os argumentos da indústria de shoppings no sentido de serem revistos os números mínimos de vagas exigidas por lei. Isso liberaria espaço, hoje destinado aos veículos, que poderia ser mais bem aproveitado por outras operações, mais convenientes para os consumidores e mais rentáveis para os shoppings.

Os novos hábitos relativos à mobilidade urbana não surgiram de repente. Os sinais desta tendência já se fazem sentir há algum tempo. Isso significa que os shoppings mais antenados já vêm considerando essa perspectiva em seus planos estratégicos. Para fazer frente a mais esse desafio, portanto, precisarão seguir repensando a oferta de lojas e serviços, investindo em alimentação e lazer, reinventando o relacionamento com clientes e lojistas e, principalmente, criando novas fontes de receitas a partir das lacunas deixadas pelos automóveis, seja na forma de otimização das áreas de estacionamento ou na exploração cada vez maior de parcerias com aplicativos de transportes, locadoras de automóveis, locadoras de patinetes e bicicletas, compartilhamento de carros elétricos, empresas de delivery e outras iniciativas que fogem do uso tradicional desses espaços. Por outro lado, os que ainda não se deram conta do tamanho da encrenca que terão pela frente deveriam começar logo a correr atrás do tempo perdido.

Brasileiros usarão menos carros. O que os shoppings farão com suas vagas de estacionamento?

Strip malls oferecem baixos custos e conveniência para lojistas

Há mais de 30 anos no mercado, a PetCamp, rede de produtos e serviços para pets sediada em Campinas e região, que cresceu com lojas de rua, mudou de direção a partir de 2015, em plena crise, e passou a abrir lojas em strip malls.

Com 19 unidades no total, sendo que cinco operam nesses locais, a empresa pretende inaugurar mais três dentro desse formato até o final de 2019.

Para quem não é familiarizado com o termo, strip mall é uma espécie de “centro comercial de rua muito bem organizado”, define Marcos Saad, presidente da recém-fundada ABMalls (Associação Brasileira de Strip Malls).  São de cinco a 20 lojas, uma ao lado da outra, voltadas principalmente para as áreas de alimentação e serviços, com estacionamento e segurança.

Enquanto há quem avalie na ponta do lápis se vale mais a pena ter uma loja de rua ou em um shopping no atual cenário de redução de custos e margens (quase sempre) apertadas para o varejo, o strip mall tem se mostrado uma opção para pequenos e médios lojistas manterem a visibilidade, o potencial de crescimento e, claro, as vendas – caso do PetCamp.

O formato atrai por questões simples (e essenciais): custos de ocupação até 50% inferiores aos de um shopping center, além de vagas próprias de estacionamento voltadas para o mix de lojas e serviços de segurança dificilmente encontrados em uma operação de rua. Como despesas básicas, aluguel e condomínio e, às vezes, merchandising compartilhado que, juntos, ajudam a rentabilizar melhor o negócio.

Tendo como âncora geralmente um grande varejista, como um supermercado, o mix dos strip malls não compete com o de um shopping, por exemplo, considerado um destino por contar com entretenimento e lazer no mix.

Já os strip malls, segundo Marco Saad, atendem o cliente num outro momento de consumo: o de conveniência, ou seja, onde ele consegue resolver suas necessidades e demandas de alimentação, academia, farmácia, salão de beleza e estética, exames médicos, ida ao pet shop ou ao banco em um só lugar e sem sair do bairro onde mora.

“Mas, se a grande vantagem para o cliente é conveniência, para o lojista é o compartilhamento, que vai muito além do condomínio e do aluguel mais baratos, chegando ao paisagismo, iluminação e limpeza, despesas divididas com ajuda da geração de tráfego entre as operações que compõem o strip mall”, afirma Saad.

Victor Leite, diretor comercial e de expansão da PetCamp, confirma. Segundo ele, apesar de estudar diversas propostas para entrar em shoppings, a rede optou em continuar a expansão migrando das ruas direto para os strip malls por duas razões.

Primeira: pelo tamanho das lojas (350 m2), já que os custos altos inviabilizariam a operação em um shopping. Segunda: pelo crescimento mais rápido e 50% mais barato (em termos de divulgação) que na loja de rua.

“O strip mall às vezes traz custos superiores a uma loja de rua, claro. Por outro lado, as vantagens de associar sua marca a outras marcas de sucesso potencializa o crescimento de cada unidade”, afirma. “Em resumo, capturar um cliente que já está no seu estacionamento (consumindo no vizinho) é mais fácil e custa bem menos.”

Saad, da ABMalls, reforça que”apesar de o lojista gastar menos, o faturamento é proporcionalmente menor.”

Apesar de ainda não existirem dados oficiais sobre strip malls – exceto um estudo da Abrasce (Associação Brasileira de Shopping Centers), de 2017, que mostra que 44% estão em cidades com população de até 500 mil habitantes, sendo que 66% estão no interior – a tendência, que está se espalhando, levou à criação da ABMalls.

Formada por 100 empreendedores do ramo, a associação tem como foco reunir informações, além de defender os interesses dos strip malls junto aos órgãos públicos, já que “o setor se mostrou sólido durante esse período de instabilidade econômica”, diz Marcos Saad, que tem larga experiência como co-fundador da Rep Real Estate Partners, em 1996 – uma das responsáveis pela inauguração do primeiro strip mall brasileiro, que até hoje funciona na Av. Ricardo Jafet, em frente ao Shopping Plaza Sul, na capital Paulista. Desde 2011, ele está à frente da Mec Malls, que já realizou 20 projetos do tipo e tem de 8 a 10 previstos em São Paulo e um no Rio de Janeiro para 2019.

Com os diferenciais já demonstrados, aliados ao pouco investimento em infraestrutura que o poder público efetua nas cidades, segundo Saad, esse conceito acaba se tornando uma solução em razão do grande tráfego, que viabiliza consumo e serviços num só lugar.

“Ele também é rentável para o investidor, já que o tipo de mix oferece menos volatilidade em caso de desaquecimento da economia, além do baixo índice de vacância e de inadimplência.”

Apostando no formato que é muito explorado no interior, conforme demonstrado pelo estudo da Abrasce, a Best Center, incorporadora e administradora imóveis comerciais focados em conveniência e serviços, possui 36 strip malls espalhados por São Paulo (dois na capital e o restante na região metropolitana de Campinas e São José do Rio Preto), além de dois no Rio de Janeiro (Macaé e São João do Meriti). São eles, aliás, que sediam cinco lojas da PetCamp.

O diferencial dos strips, segundo o diretor geral João Fernando Sammarone, além de estarem estrategicamente posicionados num raio de 3 a 4 km na volta para a casa do consumidor, é oferecer uma estrutura que tenha desde um grande fast food ou pet shop como âncoras, e até postos de gasolina e laboratórios, como o Fleury ou o A+.

Um mix do tipo, segundo o executivo, também consegue ser muito mais resiliente ao e-commerce – um dos responsáveis por ajudar a encerrar milhares de lojas que não se adaptaram a ele nos últimos cinco anos. “Além de resolver a vida do consumidor, (o strip mall) oferece experiência”, acredita.

Mas, apesar dos bons resultados, o diretor geral da Best Center lembra que, assim como outros formatos de varejo, os strip malls tiveram que lidar com problemas gerados por conta da crise -como a inexperiência de pessoas que se aventuraram a empreender, achando que “bastava abrir a porta para sair vendendo” (e acabaram fechando), além da solicitação de descontos e renegociação de alugueis para manter os negócios funcionando no período mais crítico.

“Por outro lado, enquanto os shoppings sofreram com lojistas que tiveram que sair pra não arcar com custos de ocupação que chegavam a 40%, diversos lojistas fizeram realocação para os nossos centros, tanto em busca de um custo de condomínio quatro vezes menor como pela sinergia com outros lojistas”, comemora.

Fonte: Diário do Comércio