Comércio ‘no pé’ – Um novo desafio para o varejo

Foi aprovado na primeira votação da Câmara Municipal, no último dia 30, o PDE – Plano Diretor Estratégico de São Paulo, aquele que regerá o crescimento da cidade nas próximas duas décadas.

Houve pressão de grupos dos Sem Teto, alterações na redação original, mas o importante é que avançamos. Nem todas as propostas de melhorias estão sendo bem aceitas por certos grupos de interesse, e alguns dos temas mais polêmicos serão revisitados no debate sobre a lei de uso e ocupação do solo – que fixa regras específicas para cada região a partir do que prevê no geral o PDE, mas a verdade é que estas são as regras, e deverão ser respeitadas a partir de então.

Além das principais bandeiras defendidas pelo PDE – adensamento de eixos viários com infraestrutura de transporte público, restrição de altura de novos edifícios em miolo de bairros e diminuição das vagas de garagem, há uma em especial que exigirá uma reflexão para os gestores da expansão do varejo: adequar seus respectivos modelos de negócio para atender os bairros, ou seja, pensar o varejo como comércio de bairro.

Na verdade, estamos ressuscitando os prédios de apartamentos com comércio ‘no pé’, tendência nas décadas de 60 e 70, comuns nos edifícios mais antigos dos bairros de Higienópolis e Santa Cecília. O formato de cidade compacta se replica em outras capitais mundiais. Paris e Barcelona são exemplos clássicos, onde já se sabe que quanto mais denso em população, comércio e serviços for um bairro, menor o consumo de petróleo por habitante, além de deixar o ambiente da rua mais movimentado, seguro, vivo e iluminado.

Portanto, não se trata simplesmente de retrocesso ou de cessão às pressões do mercado imobiliário, e sim de uma forma de diminuir as viagens, seja de carro ou de transporte público, e oferecer mais qualidade de vida aos habitantes da cidade, castigados pelos congestionamentos diários.

Reportagens recentes apontam para o desejo dos consumidores de ter tudo perto de casa. As incorporadoras e construtoras mais ‘antenadas’ já se anteciparam às tendências, e mesmo antes de se tornar uma exigência, já se pode encontrar lançamentos imobiliários que atendem a estas prerrogativas. O PDE e as regras de uso e ocupação do solo darão conta de criar novas regras que possibilitem a ocupação comercial nos 95% de vias locais da malha viária da cidade, uma classificação que hoje impede muitas das atividades comerciais necessárias para bem equipar um bairro. Para as cadeias de varejo que operam em grandes superfícies, o desafio agora é criar o modelo do negócio de bairro. Pode parecer simples, mas não é. Além de acertar a viabilidade financeira, onde todos os números mudam, logística de abastecimento das unidades, custos operacionais, legislações específicas e comunicação, tudo o mais muda.

Cai a área de vendas, reduz-se a área de comércio, que se restringirá ao bairro, sua população residente e flutuante. Mais do que nunca, um preciso estudo de previsão de demanda se faz necessário para a área específica. Além dos dados acessórios que completam as análises, a espinha dorsal se baseia em dois fatores:

1) Renda X gastos correntes das famílias com o gênero do produto e afins – mostra o quanto da renda já está comprometida com este gênero e o quanto faz parte do hábito de compra corrente;

2) Concorrência instalada – quem e como opera na área, qual sua performance?

A nova legislação abriu o caminho, as construtoras já se anteciparam, os espaços nos térreos dos edifícios já existem e serão cada vez mais numerosos. Está na hora do varejo surfar esta onda.

Mônica Barboza Paes de Barros, diretora de Real Estate da BG&H

http://www.gsmd.com.br/pt/eventos/pontos-comerciais-20131112-103932/comercio-no-pe-um-novo-desafio-para-o-varejo

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